Comentariu socioeconomic de Iurie Gotişan.Evoluţia pieţei imobiliare din ultima perioadă şi valorile ridicate la care au ajuns să fie tranzacţionate apartamentele şi casele în Moldova pune pe gînduri pe majoritatea celor ce vor să-şi achiziţioneze o locuinţă.Preţurile la apartamente (în particular în capitală) au crescut spectaculos în ultimii şapte ani. Spre exemplu, dacă în 2001 un apartament cu o odaie (in blocurile cu o exploatare nu mai mare de 15–20 ani) valora în medie 8.000 USD, apoi acelaşi apartament costă astăzi nu mai puţin de 56.000 USD (36.000 Euro)[1], adică preţurile au "urcat" minimum de 7 ori. Şi chiar dacă actualmente se simte o relativă stagnare pe piaţa imobiliară după o creştere euforică a preţurilor în ultimii cîţiva ani, mai mulţi experţi susţin că o majorare cu 10–15% pînă la sfîrşitul anului a costurilor la imobilul locativ nu este de evitat. Se creează impresia că sumele vehiculate în prezent cu privire la valoarea imobilelor sînt umflate în mod artificial, iar unii analişti, şi chiar autorităţile, recunosc că ar trebui să ne sperie gîndul că acestea ar putea fi reale.Informaţiile referitoare la preţurile practicate pe piaţa imobiliară scot în faţă mai degrabă sumele cerute de vînzători, şi nu pe cele finale la care se încheie tranzacţiile. Respectiv, singurii care ar putea furniza valorile reale la care se încheie tranzacţiile sînt notarii publici. Spre exemplu, în Chişinău, preţurile pe sectoare şi categorii de locuinţe ar trebui să apară strict din statisticile notarilor. Cu toate că încasează taxe destul de mari pe tranzacţiile imobiliare suma de vînzare-cumpărare declarată este net inferioară celei reale şi nici o lege nu-i sileşte deocamdată să pună publicului statistici, care să arate clar preţurile apartamentelor. Credem că singurul indicator după care se orientează piaţa imobiliară din Moldova este preţul "de strigare", adică suma cerută de agenţiile imobiliare sau de vînzătorul individual, care-şi vinde pe cont propriu locuinţa. Deci, în final se creează o întreagă fantasmă privind piaţa imobiliară.În plus, populaţia este tot mai sceptică în privinţa ofertelor în blocurile ce se construiesc (preţuri exagerate, calitatea construcţiei, persistenţa frecventă a mai multor cazuri de fraudare etc.). Spre exemplu, sînt oferte de 35.000–40.000 Euro la două camere (în dependenţă de sector) . Persoana iniţial semnează un precontract pentru această sumă, însă preţul afişat este de fapt unul informativ. În cele din urmă, pe parcursul derulării construcţiei acesta va constata ca i se cer mai mulţi bani decît suma iniţială. Spre exemplu, o soluţie pentru controlul preţurilor apartamentelor ar fi ca toate tranzacţiile ce depăşesc valoarea de 10.000 Euro să fie realizate prin transfer bancar. Astfel, aplicarea acestei metode ar duce şi la scăderea evaziunii fiscale. În prezent, nicio structură nu poate estima corect cît costă casele sau apartamentele. În acest sens ar fi bine să se elaboreze o grilă orientativă de preţuri, iar valorile din grilă ar putea sta la baza calculului impozitelor atunci cînd se face tranzacţia de vînzare-cumpărare. Adică, dacă preţul declarat este mai mic decît cel din grilă, taxele se vor plăti la preţul grilei, iar dacă valoarea declarată e mai mare decît prevede o potenţială evaluare, taxele se vor încasa din acea valoare.Notarii pot să furnizeze date reale despre tranzacţii, iar în acest sens consider că ar trebui să existe o bază de date reală privind preţul real al locuinţelor (aşa cum se practică în mai multe state din regiune – Index imobiliar oficial în Bulgaria, recent în România). Informaţiile despre piaţa imobiliară, venite pe acest canal, ar putea fi utilizate, spre exemplu, de Banca Naţională ca bază de plecare pentru viitoarele analize şi evaluări referitoare la stabilitatea financiară a sistemului. Baza de date ar putea fi publică, accesibilă tuturor şi va cuprinde informaţii despre toate tranzacţiile imobiliare realizate în fiecare localitate, clasificate după tipul de proprietate, respectiv apartamente, case, terenuri etc., şi după cartiere în oraşele mari. Potenţialii clienţi vor şti astfel încă dinainte de a ajunge la o agenţie imobiliară care sînt preţurile din respectiva zonă, urmărind nivelul tranzacţiilor recent derulate acolo.În ultima perioadă am asistat la o scădere a numărului de tranzacţii, probabil că şi datorită preţurilor destul de mari. Pe de altă parte, unii analişti imobiliari susţin că principala cauză nu este reprezentată nici de preţurile înalte de pe piaţa primară şi nici de înăsprirea condiţiilor de creditare din partea băncilor, cît mai degrabă de faptul ca atractivitatea apartamentelor în blocurile vechi a scăzut semnificativ. De pildă, cererea pentru împrumuturi ipotecare de la bănci s-a temperat în luna martie 2008 faţă de nivelul înregistrat în 2007. Cu toate ca oferta satisface peste 50% din cerere, ea rămîne scumpă. În plus, cererea este la rîndul ei blocată în mare parte de o lipsă de finanţare. O bună parte din cei care apelează la aşa-zisele credite imobiliare/ipotecare de la bănci nu le mai pot obţine din cauza că nu îndeplinesc limita de venituri. În plus, sînt factori de natură psihologică care influenţează piaţa cum ar fi tranzacţiile ce aparţin speculatorilor, persoane fizice interesate de cumpărarea mai multor locuinţe cu scopul de a le vinde în profit ulterior. Totuşi, în ciuda diminuării apetitului pentru credite, unii analiştii spun ca nu avem de-a face cu un blocaj pe piaţa imobiliară.În acelaşi timp, pe parcursul ultimilor trei ani s-a înregistrat o creştere vizibilă în ceea ce priveşte darea în exploatare a caselor de locuit, factor care în cea mai mare măsură explică sporirea cererii pentru procurarea unei locuinţe. Pe de altă parte, ratele încă mari ale dobînzii pe care la impun băncile comerciale la obţinerea împrumutului pentru cumpărarea unui apartament sau case ar putea afecta şi mai mult acest segment de piaţă care pînă la urmă ar intra în blocaj. Motivul blocajului pare a fi preţul tot mai mare cerut de vînzători, aceştia fiind susţinuţi şi de agenţiile imobiliare care-şi au cîştigul său în actul de vînzare-cumpărare, preţ care pînă la urmă este peste capacitatea de plată a potenţialilor cumpărători.Băncile locale ar trebui să se implice mai activ în activitatea de acordare a împrumuturilor ipotecare oferind credite cu o dobîndă nu mai mare de 10% şi cu o maturitate bancară, adică un termen de rambursare a creditului nu mai mică de 25 de ani, avînd în vedere şi faptul că băncile dispun de resurse financiare enorme ce ar putea intensifica ritmul de construcţie a locuinţelor noi. Subvenţionarea unei părţi a dobînzii de către stat ar fi o altă opţiune avantajoasă pentru cei ce doresc să-şi cumpere o locuinţă, metodă care este pe larg aplicată în toate ţările europene. În plus, Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare are deschise linii speciale de credit destul de ieftine la cîteva bănci comerciale locale, credite care, în opinia mea, ar fi absolut necesare pentru finanţarea cheltuielilor de construcţie a spaţiilor locative. Însă, băncile sunt nişte actori care pînă la urmă îşi urmăresc profitul şi mai puţin sunt interesate de aspectul social.
Sursa: ADEPT
