În 2018 piața imobiliară din Republica Moldova a înregistrat un număr record de tranzacții 20,4 mii, cu 10,8% sau cu 2 mii de apartamente mai mult față de anul precedent. În spatele acestor cifre stau câteva elemente importante, constatările aparţin economistul IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniță.
În primul rând piața imobiliară din ce în ce mai tare se concentrează într-o singură localitate - mun. Chișinău. Dacă acum 7-8 ani în mun. Chișinău se tranzacționau puțin peste 60% din toate apartamentele, atunci în prezent în mun. Chișinău au loc aproape 75% din toate tranzacțiile cu apartamente, iar dacă luăm în calcul și valoarea tranzacțiilor atunci piața imobiliară este concentrată în Chișinău în proporție de peste 80%.
În al doilea rând numărul de apartamente vândute crește, dar nu și valoarea lor vândută, deoarece scade suprafața medie a unui apartament vândut. Astfel, pe piața primară acum 15 ani în urmă suprafața medie a unui apartament vândut depășea 120 m2, iar acum este sub 70 de m2. Lumea preferă apartamente cu suprafața redusă. În prezent 78% din toate apartamentele noi vândute sunt cu 1 - 2 camere, față de doar 10% acum 15 ani în urmă.
Circa 40% din totalul apartamentelor procurate sunt achiziționate în ipotecă. După criza din 2015-2016, piața creditelor ipotecare și-a revenit, iar în 2018 a fost înregistrat un număr record de tranzacții ipotecare de 8,1 mii apartamente.
Acest lucru este determinat și de faptul că băncile și-au schimbat paradigma de finanțare a sectorului de construcții. Dacă acum 5-6 ani băncile finanțau aproximativ egal companiile de construcții și persoanele fizice sub formă de credite ipotecare, în prezent din cauza crizei în domeniul companiilor de construcții, volumului mare de credite neperformante în rândul companiilor de construcții. Băncile au redus creditele oferite companiilor de construcții cu 0,9 miliarde lei, de la 1,5 miliarde în 2012-1013, la 0,6 miliarde lei în 2017, în 2018 am avut o ușoară creștere de circa 100 milioane lei, însă nu se compară cu creșterea creditelor ipotecare pentru persoanele fizice, care în 2018 au înregistrat o creștere fără precedent de 1,5 ori sau cu 1,3 miliarde lei, de la 2,6 miliarde în 2017 la 3,9 miliarde în 2018.
Creșterea creditelor ipotecare oferite persoanelor fizice a dus la faptul că portofoliul total de credite oferit ramurii de construcții a atins volumul record de 4,7 miliarde lei, dintre care 83% revin persoanelor fizice și doar 17% companiilor de construcții.
Raportat la PIB, băncile aveau un portofoliu de credite pentru ramura construcțiilor echivalent cu 5,4% din PIB, iar în prezent acest indicator este de 2 ori mai mic și constituie doar 2,5% din PIB.
Dacă ținem cont de faptul că băncile au identificat persoanele fizice ca instrument perfect de investiții în ramura construcțiilor și că ele au un surplus de lichidități de 28 miliarde lei, putem presupune că ramura construcțiilor în următorii 3-5 ani va fi o ramură prioritară pentru bănci și portofoliul de credite va crește la 12-15 miliarde lei în perspectiva următorilor 3-4 ani. În 2018 băncile și-au îmbunătățit calitatea portofoliului de credite oferite companiilor de construcții și suntem siguri că portofoliul de credite va crește atât din contul persoanelor fizice, cât și a companiilor de construcții.
Pentru analiza puterii de cumpărare a cetățenilor a bunurilor imobiliare, în 2018 IDIS a lansat un indicator nou pe piața de analiză din Moldova: salarii anuale necesare pentru procurarea unui apartament mediu de 70 m2.
Astfel, în 2018 pentru prima dată acest indicator a scăzut sub 10 ani. Altfel spus pentru procurarea unui apartament mediu de 70m2 o familie din Moldova trebuie să plătească 9.4 salarii medii anuale cea ce este cu 19% mai puțin decât acum un an în urmă, când era necesar 11,2 salarii medii anuale. Iar față de maxima istorică din 2006 de 36,6 salarii medii anuale, efortul financiar al unei familii în 2018 a scăzut de aproape patru ori.
Acest fapt se datorează la 3 factori: prețurile stabile la apartamente, aprecierea valutei naționale față de Euro, moneda cu care se tranzacționează apartamentele și creșterea nominală a salariului.
Recalculat în Euro, salariul mediu lunar în Moldova în 2018 a atins nivelul de 325 Euro/Lună, cea ce este cu 18,6% sau 51 Euro/lună mai mult decât în anul precedent. În opinia noastră aprecierea valutei naționale în ultimii doi ani a contribuit esențial la reanimarea sectorului imobiliar, după criza din 2015-2016.
